1. Anwendbarkeit

Die Vorschriften gemäss § 36a BauV haben wohnhygienischen Charakter (Erl. zur BauV 2021, S. 14). Da § 36a BauV von "Mindestmassen für die lichte Höhe und Befensterung" sowie von "Mindestflächen der Nebenräume" spricht, sind diese Masse als Mindestvorgaben zwingend einzuhalten. Hervorzuheben ist, dass Abs. 1 (Mindestmasse für Wohn-, Schlaf- und Arbeitsräume) für alle Neubauten gilt. Abs. 2 (Mindestfläche von Nebenräumen) ist ebenfalls bei Neubauten anzuwenden, allerdings nur bei Mehrfamilienhäusern (und entsprechend nicht bei Einfamilienhäusern).

2. Mindestmasse für die lichte Höhe und die Befensterung in Wohn-, Schlaf- und Arbeitsräumen von Neubauten

2.1.    Lichte Höhe für Vollgeschosse (§ 36a Abs. 1 lit. a)

Bei Vollgeschossen muss die lichte Höhe mindestens 2,40 m betragen. Die lichte Höhe ist der Höhenunterschied zwischen der Oberkante des fertigen Bodens und der Unterkante der fertigen Decke bzw. Balkenlage, wenn die Nutzbarkeit eines Geschosses durch die Balkenlage bestimmt wird (Ziff. 5.4 IVHB [Anhang 1]).

Der obere Messpunkt liegt auf der Unterkante der fertigen Decke respektive Balkenlage. Sind nur einzelne Balken sichtbar, reduzieren diese die lichte Höhe noch nicht (Erläuterungen zu den Definitionen des Anhangs IVHB, S. 12; IVHB-Erl., S. 11). Erst wenn eine dichte Balkenlage dazu führt, dass die wahrnehmbare Raumhöhe bzw. das sichtbare Raumvolumen optisch reduziert wird, wird die lichte Höhe bis an die Unterkante der Balkenlage gemessen. Gleiches gilt für eine heruntergehängte Decke (IVHB-Erl., S. 11).

Abbildung 1: Figur 5.4 Lichte Höhe (Anhang 2 zur BauV) (Bild siehe PDF)

Mit "fertigem Boden" ist die fertige Konstruktion des Gebäudeteils unter Einschluss des Bodenbelags gemeint (IVHB-Erläuterungen, S. 13). Unterer Messpunkt zur Bestimmung der lichten Höhe ist somit die Oberkante des fertigen Bodens des zu beurteilenden Geschosses.

2.2 Lichte Höhe für Dachgeschosse (§ 36a Abs. 1 lit. b)

Dachgeschosse werden in § 24 BauV definiert (vgl. chkp-Kommentar zu § 24 BauV). Der Begriff des Dachgeschosses ist auf Schrägdächer zugeschnitten. Die lichte Höhe bei Dachgeschossen ist somit nicht zwingend überall gleich gross. Die Bauverordnung löst diese Problematik dadurch, dass sie festhält, dass bei Dachgeschossen auf einer Fläche von mindestens 5 m² die lichte Höhe von 2,40 m gegeben sein muss.

2.3 Fensterflächen (§ 36a Abs. 1 lit. c)

Bei Wohn-, Schlaf- und Arbeitsräumen in Neubauten sind die Mindestvorgaben zu den Fensterflächen zu beachten. Die Flächen der Fenster müssen 1/10 der Bodenfläche betragen und direkt ins Freie führen. Da es bei der Vorgabe von § 36a Abs. 1 lit. c BauV darum gehen dürfte, dass Wohn-, Schlaf- und Arbeitsräume genügend belichtet und belüftet sind, muss die Mindestfläche der Fenster für jeden einzelnen Raum erfüllt sein. Abgestellt wird dabei auf die Rohbaumasse (ohne Fensterrahmen) gemäss Baueingabeplänen im Massstab 1:100.

Bei Dachflächenfenstern kann die Fensterfläche (Lüftungsöffnung) bis auf 1/15 der nutzbaren Bodenfläche reduziert werden. In der Praxis wird jedoch die "Lüftungsöffnung" nie ausgewiesen, stattdessen werden häufig die sogenannten Blendrahmenaussenmasse verwendet. Betreffend die "nutzbare Bodenfläche" verweist der Gesetzgeber auf § 32 Abs. 2 lit. a Ziff. 6 BauV. In dieser Bestimmung wird festgehalten, dass Dachgeschossflächen unter 1.50 m lichter Höhe nicht als nutzbar angesehen werden.

Die Fenster müssen direkt ins Freie führen. Eine indirekte Belüftung über andere Räume (z.B. Wintergärten) ist unzulässig. Im Entscheid VGE III/37 vom 21. Juni 1994 gelangte das Verwaltungsgericht zum Schluss, dass eine indirekte Belichtung über einen knapp bemessenen Lichthof, der im unteren Bereich eine Tiefe von 0.50 m und im oberen eine solche von 1.00 m aufweise, ungenügend sei. Das Fenster erlaube nur einen Blick an die 0.50 bis 1.00 m entfernte Natursteinmauer.

3. Mindestflächen von Nebenräumen in neuen Mehrfamilienhäusern (§ 36a Abs. 2)

Der Begriff der "Nebenräume" ist nicht definiert. Ein Blick auf einen Entscheid des Aargauer Obergerichts zeigt, dass ein Nebenraum gegenüber der Hauptnutzung zumindest quantitativ und qualitativ in einem untergeordneten Verhältnis stehen muss (Obergericht Aargau, Verwaltungsgericht, Entscheid WBE.2010.390a vom 17.06.2011, E. 4.3.1). Ein weiterer Entscheid zeigt, dass darunter beispielhaft Räume wie Keller, Hobbyräume, Technikräume oder aber einen Abstellbereich für Kinderwagen zu zählen sind (BVURA.21.765 2.3.1 // WBE 2022.256 NW/jb).

Unter dem generellen Begriff "Raum" ist zunächst eine horizontal und vertikal abgeschlossene Einheit zu verstehen. Es kann sich dabei um Einzelräume wie auch um eine Mehrzahl von Räumen handeln. Er muss zudem auf eine gewisse Dauer angelegt sein, d.h. sich in einem Gebäude befinden (BGE 124 III 108, in: MRA 3/98; Higi/Bühlmann, ZK, N 8 und 22 zu Art. 253a-253b OR).

In diesem Sinne ist zu prüfen, ob der Begriff "Nebenraum" mit dem Begriff der "Nebennutzfläche" im Sinne der SIA-Norm 416 gleichgesetzt werden kann. Unter Nebennutzflächen subsumiert werden neben Waschküchen, Estrich- und Kellerräumen auch Abstellräume, Fahrzeugeinstellräume, Schutzräume oder aber Kehrichträume. Eine Nutzfläche ist Teil der Nettogeschossfläche, welche der Zweckbestimmung und Nutzung des Gebäudes im weiteren Sinn dient (SIA 416, 2.1.1). Ausgehend von der grundlegenden Definition eines Raumes und einer Nutzfläche ist so erkennbar, dass Überschneidungen durchaus denkbar sind. Dennoch geht der Begriff der Nutzfläche wohl weiter. Beispielsweise hat das Verwaltungsgericht des Kantons Bern ungedeckte Sitzplätze oder Parkplätze als Nebennutzflächen definiert. Sitzplätze oder Parkplätze können allerdings wohl kaum unter die geltende Bedeutung eines "Raumes" subsumiert werden (Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 13.07.2023, Nr. 100.2021.383U S. 11). Von einer kongruenten Benutzung der Begrifflichkeiten "Nebenräume" und "Nebennutzflächen" ist deshalb abzusehen.

Unter geltendem Recht spielt es keine Rolle mehr, auf welchem Geschoss die Nebenräume zu liegen kommen. Es bedarf auch nicht mehr zwingend eines separaten Kellers.

Durch § 36a Abs. 2 BauV wird kantonal einheitlich die Mindestgrösse von Nebenräumen festgelegt. Diese Ergänzung der Bauverordnung dient einer kantonalen Vereinheitlichung und der Entlastung kommunaler Bau- und Nutzungsordnungen.

4. "Neubau" und "neues Mehrfamilienhaus"

Abs. 1 von § 36a BauV ist nur bei "Neubauten" und Abs. 2 nur bei "neuen Mehrfamilienhäusern" anwendbar. Klar ist damit, dass § 36a BauV bei Neubauprojekten, also beim Bauen auf der grünen Wiese oder beim Ersatzneubau zu Anwendung kommt. Fraglich ist aber die Situation bei Umbau-, Erweiterungs- oder Umnutzungsprojekten respektive die Antwort auf die Frage, ab wann die wohnhygienischen Mindestvorschriften nach § 36a BauV zur Anwendung kommen.

Betreffend Abs. 1 kann beispielhaft die Situation angeführt werden, wenn in einem bestehenden Gebäude ein Estrich ausgebaut und zukünftig als Wohn-, Schlaf- oder Arbeitsraum genutzt wird. Sofern ein Wohn-, Schlaf- oder Arbeitsraum entsteht, wo vorher keiner war, ist davon auszugehen, dass die wohnhygienischen Vorgaben beachtet werden müssen.

Wird ein bestehendes Gebäude umfassend saniert respektive umgebaut, könnte auf das Kriterium der Eingriffstiefe, wie es beispielsweise im Schallschutzbereich als massgeblich erachtet wird, abgestellt werden. Sollte also eine Sanierung respektive ein Umbau eine gewisse Eingriffstiefe erreichen, die eine Verbesserung der Raumhöhe, der Fenster- und der Mindestgrösse der Nebenräume (bei Mehrfamilienhäusern) ermöglicht, dürften die Vorgaben nach § 36a BauV massgebend sein.

Handelt es sich aber lediglich um eine Sanierung von alten Gebäuden (ohne Ausbau und Umnutzung), ohne dass diese einem Neubau gleichkommt, dürften die Vorschriften nach § 36a BauV keine Anwendung finden.