1. Vorbemerkungen

Attikageschosse sind – wie Dachgeschosse – insofern privilegiert, als sie nicht zu den Vollgeschossen zählen. Somit ist es beispielsweise in einer W2-Zone zulässig, ein drittes Geschoss in Form eines Attikageschosses zu bauen. Sofern keine einschränkende Nutzungsziffer entgegensteht, ist die Bauherrschaft deshalb häufig daran interessiert, das Attikageschoss möglichst gross zu bauen, um auf diese Weise ein weiteres Geschoss zu erhalten. Die Nachbarn, die möglicherweise noch in älteren, bloss zweistöckigen Einfamilienhäusern wohnen, schätzen die Attikageschosse meist weniger. Deshalb gibt es über die Dimensionierung und Situierung des Attikageschosses häufig Streit. Dem Gesetzgeber und damit auch der IVHB obliegt es deshalb, die Grösse genau zu definieren. In Bezug auf die Platzierung des Geschosses, kommt es demgegenüber auf die örtlichen Verhältnisse an, weshalb der Baubewilligungsbehörde in dieser Hinsicht ein relativ grosses Ermessen zusteht.

Die Ermittlung der zulässigen Attikageschossfläche hat nichts mit der häufig anzutreffenden Ausnützungsziffer zu tun (näheres Ziffer 5). Letztere ist ausschliesslich in § 32 BauV geregelt.

Anzumerken bleibt, dass die BauV nicht ausdrücklich bestimmt, dass Attikageschosse zusätzlich zu den vom kommunalen Baugesetzgeber zugelassenen Geschossen gebaut werden dürfen. Die IVHB erwähnt immerhin, dass Attikageschosse zusätzliche Geschosse darstellen, jedoch ohne festzulegen, wovon beim "zusätzlich" ausgegangen werden muss. Die ABauV war in § 14 etwas klarer, indem sie anmerkte, dass Dachgeschosse, Attikageschosse und Untergeschosse nicht als Vollgeschosse gelten und dass Attikageschosse wie Dachgeschosse zu behandeln seien. Wenn dann, d.h. unter der Herrschaft der ABauV, die Gemeinden in den Zonenbestimmungen ihrer BNO die Anzahl der Vollgeschosse bestimmten, war/ist klar, dass die Attikageschosse zusätzlich zu den zugelassenen Vollgeschossen gebaut werden dürfen. Allerdings regelten und regeln die Gemeinden die Grundnutzungen meist in Tabellenform und bestimmen bloss die Anzahl der Geschosse, statt die Anzahl der Vollgeschosse (so beispielsweise § 6 BNO Baden, wobei zu erwähnen ist, dass bei der Berechnung des grossen Grenzabstandes bloss die Anzahl der Vollgeschosse heranzuziehen ist, was etwas widersprüchlich wirkt). Dennoch ist diese Frage – soweit ersichtlich – noch nie Gegenstand eines Streites geworden, was wohl darauf zurückzuführen ist, dass Attikageschosse die modernere Form von Dachgeschossen darstellen und dass Dachgeschosse naturgemäss schon immer zusätzlich zu den erlaubten Geschossen gebaut werden durften (ob sie dann auch zur Wohnnutzung verwendet werden durften, war aber eine andere Frage).

2. IVHB

Attikageschosse sind auf Flachdächer aufgesetzte, zusätzliche Geschosse. Sie müssen bei mindestens einer Fassade gegenüber dem darunter liegenden Geschoss um ein festgelegtes Mass zurückversetzt werden (Ziff. 6.4 Anhang 1). Dieses Mass entspricht im Kanton Aargau der Höhe des Attikageschosses.

3. Höhe des Attikageschosses

Die BauV regelt nicht ausdrücklich, wie die Höhe des Attikageschosses zu messen ist. Diese ist jedoch massgeblich für das Mass, um welches das Attikageschoss zumindest auf einer Fassadenseite vom darunterliegenden Geschoss zurückzuversetzen ist. Es gibt zwei Möglichkeiten, die Höhe zu messen. Betrachtet man ausschliesslich die äussere Erscheinung, wäre von der Oberkante der fertigen Attikaterrassenfläche, d.h. ab Terrassenbelag, bis zur Oberkante der Dachoberfläche (allenfalls bis Oberkante des Dachrandabschlusses) zu messen (so zumindest sinngemäss § 12 Abs. 1 ABauV). Angesichts der Ziffern 5.1 bis 5.3 Anhang 1 wäre eine derartige Berechnung abzulehnen, denn gemäss Anhang 1 sind für Höhenmessungen grundsätzlich – die lichte Höhe gemäss Ziff. 5.4 Anhang 1 selbstverständlich ausgenommen – nicht die Dachoberfläche und der fertige Boden massgeblich, sondern (unten) die Oberkante des massgeblichen Bodens im Rohbau (also ohne Bodenbeläge, Fussbodenheizung etc.) und (oben) die Oberkante der Dachkonstruktion, somit ohne Dämmung, Kiesbelag, Ziegel etc. (vgl. IVHB-Erläuterungen, S. 9). Nun bestimmt jedoch der Kanton Aargau in § 22 BauV, dass die Geschosshöhe von Oberkante bis Oberkante der fertigen Böden zu messen sei. Diese lex specialis muss somit auch für die Höhe des Attikageschosses massgeblich sein, weil Anhang 1 die Geschosshöhe nicht regelt (IVHB-Erläuterungen, S. 11) und die Kantone das Mass, um das das Attikageschoss zurückversetzt werden muss, ohnehin selber bestimmen können.

Überträgt man diese Messweise auf das Attikageschoss, so ist der untere Messpunkt die Oberkante des fertigen Attikageschossbodens / der fertigen Attikaterrassenfläche. Falls eine Höhendifferenz zwischen dem fertigen Attikaterrassenboden und dem Boden im Attikageschoss selber existieren sollte, wäre nach unserer Auffassung vom Niveau der fertigen Attikaterrassenfläche auszugehen, da Nachbarn nur an der äusseren Erscheinung interessiert sein können. Der obere Messpunkt müsste gestützt auf die Definition in § 22 eigentlich die Oberkante der fertigen Attikadachoberfläche (z.B. Kiesbelag auf Attikadach) sein. Da Attikageschosse meist mit einem Flachdach versehen werden, das von einem Dachrandabschluss umgeben ist, der einer kleinen Brüstung ähnelt, wird jedoch meist bis Oberkante des fertigen Dachrandabschlusses zu messen sein, da dieser für die äussere Erscheinung massgeblich ist. Dachrandabschlüsse sind somit wie Brüstungen (bei begehbaren Flachdächern) zu behandeln. Diese sind unabhängig von deren Konstruktion für die Höheberechnungen massgeblich, was zwar nicht aus dem Text, wohl aber aus Figur 5.2 der zur IVHB gehörenden Skizzen (Anhang 2) folgt (so auch IVHB-Erläuterungen, S. 10).

4. Rückversetzung vom darunter liegenden Geschoss

Das Attikageschoss muss mindestens auf einer Längs- oder Breitseite um dessen soeben behandelte Höhe zurückversetzt werden. Mit in etwa dieser Formulierung setzt der Kanton Aargau Ziff. 6.4 Anhang 1 um. Zur IVHB gehören ferner deren Skizzen, dort Figur 6.4 in Anhang 2. Diese ist für den Kanton Aargau nicht sehr passend, da das minimale Mass der Rückversetzung geringer als die Höhe des Attikageschosses ist. Immerhin zeigt auch diese Skizze, dass das Attika- zu einem Vollgeschoss mutiert, wenn das Mindestmass nicht eingehalten wird.

Abb. 1: Fig. 6.4 Attikageschosse (Bilder siehe PDF)

Ferner interessiert die Frage, wo und wie das Mindestmass (a) zu messen ist. Gemäss IVHB-Erläuterungen ist das Mindestmass zwischen den beiden Fassadenfluchten zu messen (S. 5 und 14). Die Fassadenflucht ist in Ziff. 3.1 Anhang 1 geregelt. Sie wird durch die lotrechten Geraden durch die äussersten Punkte des Baukörpers über dem massgebenden Terrain gebildet. Die Schnittlinie mit diesem Terrain wird Fassadenlinie genannt. Auf der Ebene der amtlichen Vermessung heisst sie projizierte Fassadenlinie. Nach unserer Auffassung ist das Mass zwischen den beiden projizierten Fassadenlinien zu messen. Der Verweis von Anhang 1 auf die Fassadenflucht bedeutet ferner, dass zulässigerweise vorspringende gemäss Ziff. 3.4 Anhang 1 und unbedeutend rückspringende Gebäudeteile grundsätzlich nicht zu berücksichtigen sind. Dies stellt man sich am besten bildlich vor:

Fig. 3.2 und 3.3: Fassadenflucht und Fassadenlinie (Bilder siehe PDF)

Gemäss § 25 Abs. 1^bis BauV ist das oberste Vollgeschoss der massgebliche äussere Messpunkt. Dies scheint auch dann zu gelten, wenn das oberste Vollgeschoss grösser sein sollte als die darunterliegenden Vollgeschosse. Gemäss den IVHB-Erläuterungen (Ziff. 3.1.[1 und 2]) dient die Fassadenflucht als Hilfsgrösse bei der Definition des Attikageschosses, wobei vorspringende Gebäudeteile wie etwa Balkone nicht zu berücksichtigen sind, sofern sie die kantonalrechtlich vorgegebenen Dimensionen (ein Drittel der Fassadenlänge) einhalten. Gestützt darauf könnte ein Balkon, der diese Dimensionen nicht einhält, zur Folge haben, dass sich der äussere Messpunkt nach aussen verschiebt. Nun sind aber die Kantone frei, das Mass der Zurückversetzung selber zu bestimmen. Der Kanton Aargau bestimmt, dass bei der Berechnung der Grundfläche des Attikageschosses Balkone bei den Vollgeschossflächen nicht zu berücksichtigen sind. Ob solche Balkone dennoch als äussere Messpunkte für die Zurückversetzung gelten können, wird nicht explizit ausgeschlossen, dürfte aber vermutlich so gemeint sein. Somit können nach unserer Auffassung fassadenbildende Balkone nicht Ausgangsmesspunkt für die Zurückversetzung sein.

Beim inneren Messpunkt geht es um die (zurückversetzte) Fassadenflucht des Attikageschosses. Es stellt sich deshalb die Frage, ob hier vorspringende Gebäudeteile erlaubt sind, wenn sie das grundsätzlich zulässige Mass nicht überschreiten. Nach unserer Auffassung ist dies zu verneinen. Gemäss Ziff. 6.4 Anhang 1 muss das Attikageschoss bei mindestens einer ganzen Fassade zurückversetzt sein. Diese Formulierung erlaubt in der betroffenen Fassade keine vorspringenden Gebäudeteile im Attikageschoss. Leider wird dies in den IVHB-Erläuterungen nicht erwähnt.

5. Die zulässige Attikageschossfläche

Im Kanton Aargau wird die Attikageschossfläche nicht alleine durch die soeben erwähnte Zurückversetzung beschränkt. Vielmehr darf sie gemäss dem hier kommentierten Paragraphen bloss 60 % der Fläche eines Vollgeschosses betragen. Derartige weitergehende Beschränkungen sind gemäss IVHB-Erläuterung zulässig (S. 14). Somit stellt sich die Frage, wie die Fläche eines Vollgeschosses zu ermitteln ist:

Zunächst stellte schon die bisherige Fassung von § 25 BauV (in Kraft bis 31. Oktober 2021) klar, dass Balkone nie zu den Vollgeschossen zählen. Sie sind somit auch dann wegzudenken, wenn sie für die Fassadenflucht massgeblich sein sollten (ebenso Christian Häuptli, in: Baumann / van den Bergh / Gossweiler / Häuptli / Häuptli-Schwaller / Sommerhalder Forestier, Baurechtskommentar, N 29 zu § 49 BauG). Mit der Revision der BauV per 1. November 2021 wurde präzisiert, dass Balkone unabhängig davon, ob sie verglast oder unverglast sind, nicht zu den Vollgeschossflächen zählen. In den Erl. zur BauV-Rev. 2021 wird nicht ausgeführt, weshalb der Verordnungsgeber diese Präzisierung für notwendig erachtete.

Mit der Revision der BauV per 1. November 2021 wurde ferner präzisiert, dass Loggias nicht zu den Balkonen zählen, weshalb sie für die Berechnung der Vollgeschossfläche mitzurechnen sind. Gemäss den Erläuterungen rechtfertigt sich dies, weil die Grösse des Attikageschosses im Verhältnis zum Gebäudevolumen zu sehen sei, weshalb Loggias anders als auskragende Balkone zu behandeln seien (Erl. zur BauV-Rev. 2021, S. 14). Im Entscheid BVURA.24.659 vom 10. März 2025 hatte das DBVU Gelegenheit, die Loggia genauer zu definieren. Danach soll eine Loggia ein innerhalb des isolierten Gebäudevolumens angeordneter, überdachter, auf drei Seiten von Wänden umfasster, lediglich einseitig offener Raum sein. Somit könne sich eine Loggia nie in einer Gebäude- resp. Fassadenecke befinden (so hatte die Bauherrschaft im konkreten Fall argumentiert). Der Schlussfolgerung, dass die im konkreten Fall beurteilten Balkone in den Fassadenecken nicht als Loggien durchgehen können, kann angesichts der im Entscheid enthaltenen Grundrisspläne und Abbildungen zwar beigepflichtet werden. Dennoch ist bei der Definition der Loggias einiges missraten: Eine Loggia befindet sich eben gerade nicht innerhalb des "isolierten" Gebäudevolumens (gemeint ist wohl "innerhalb des Wärmedämmperimeters"). Zudem ist "auf drei Seiten von Wänden umfasster, lediglich einseitig offener Raum" bei rechtwinkligen Bauten überdefiniert. Vor allem aber kann sich nach unserer Auffassung eine Loggia auch in einer Gebäude- oder Fassadenecke befinden, muss aber entsprechend ausgestaltet sein. Der Zürcher Kommentar beschreibt eine Loggia denn auch als einen an mindestens einer Seite offen stehenden Bereich eines Gebäudes. Lediglich in den meisten Fällen werde die Loggia an drei Seiten von den Aussenwänden des Gebäudes umschlossen. Im Gegensatz zu einem Balkon krage die Loggia nicht über die Fassade vor (Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. Auflage, Wädenswil 2019, S. 1545).

Die Vollgeschossfläche darf nach unserer Auffassung nicht mit der anrechenbaren Geschossfläche, die bei der Ausnützungsziffer massgeblich ist, verwechselt werden. Beim Attikageschoss ist allein die äussere Erscheinung von Interesse. Wie soeben gezeigt wurde, wird auch bei den Loggias auf die äussere Erscheinung resp. das Gebäudevolumen abgestellt.

Mit der Formulierung "… der Fläche eines Vollgeschosses" stellt der Gesetzgeber zudem klar, dass es nicht zwingend um die Fläche des unter dem Attikageschoss liegenden Vollgeschosses geht, was aber dennoch meistens der Fall sein wird. Es ist aber denkbar, dass das unter dem Attikageschoss liegende Vollgeschoss grösser ist als die übrigen Vollgeschosse. Diesfalls ist gemäss Baurechtskommentar die Fläche eines normalen Vollgeschosses massgeblich, wobei beim "normalen" Vollgeschoss auf den Durchschnitt aller Vollgeschosse abgestellt werden könne (Christian Häuptli, in: Baumann / van den Bergh / Gossweiler / Häuptli / Häuptli-Schwaller / Sommerhalder Forestier, Baurechtskommentar, N 27 und 28 zu § 49 BauG). Wir schliessen uns dieser Auffassung grundsätzlich an, da der untergeordnete Charakter des Attikageschosses nicht verloren gehen soll. Dies ist aber bloss als Grundsatz, von dem es Ausnahmen geben kann, aufzufassen. In diesem Zusammenhang von Interesse ist der Entscheid des DBVU vom 14. Juli 2020 (BVURA.20.36). Dort ging es um ein Projekt mit zwei Vollgeschossen und einem Attikageschoss. Das obere Vollgeschoss, somit das direkt unter dem Attikageschoss liegende Obergeschoss, war grösser als das Erdgeschoss. Nun verhielt es sich in diesem Projekt allerdings so, dass die zulässige Ausnützung nicht ausgeschöpft war. Vielmehr wäre es möglich gewesen, das Erdgeschoss so zu vergrössern, dass es genau die gleiche Grundfläche aufgewiesen hätte wie das Obergeschoss. Das DBVU war deshalb der Auffassung, das Obergeschoss sei nicht übergross ausgestaltet worden, weshalb es für die Berechnung der zulässigen Attikageschossfläche massgeblich sei. Der Entscheid dürfte in diesem wohl selten vorkommenden Spezialfall in der Sache wohl gerecht gewesen sein (spielte allerdings keine Rolle, weil das Baugesuch aus anderen Gründen abgewiesen wurde). Allerdings entspricht er nicht dem Wortlaut der hier kommentierten Bestimmung, wonach die "Fläche eines Vollgeschosses" für die Berechnung des Attikageschosses massgeblich sein soll. Gemäss BVURA.20.36 soll jedoch die Fläche des Vollgeschosses unter dem Attika massgeblich sein, sofern dieses Vollgeschoss nicht übergross sei. Unseres Erachtens ist dies nicht dasselbe. Zudem ist es unseres Erachtens zumindest im Grundsatz falsch, bei der Berechnung der zulässigen Attikageschossflächen mit der Ausnützung zu argumentieren. Dies soll anhand des nachstehenden Exkurses gezeigt werden.

6. Exkurs

Der Entscheid BVURA.20.36, welcher die im Entscheid WBE.2005.289 vom 31. August 2006 für ein Terrassenhaus aufgezeigte Methode, wonach für die Ermittlung der Attikagrundfläche auch auf die Ausnützung abzustellen ist, für grundsätzlich anwendbar erklären will, passt unseres Erachtens nicht auf nicht terrassierte Liegenschaften und widerspricht den Intentionen des Gesetzgebers. Dies wird anhand der nachfolgend aufzuzeigenden Punkte ohne Weiteres deutlich:

a. Nicht anrechenbare Räume wie Garagen, Technikräume und dgl.

Unseres Erachtens kommt es für die Beurteilung, ob es sich beim Attikageschoss um ein verkleinertes Geschoss handelt, auf den optischen Eindruck an. Grundsätzlich ist damit die räumliche Erscheinung von Bedeutung und nicht der Umstand, ob sich im betreffenden Volumen Geschossflächen befinden, die an die Ausnützung anrechenbar sind.

So ist es beispielsweise üblich und sehr verbreitet, dass Einstellräume für Motorfahrzeuge auch in Erdgeschossen angeordnet werden. Einstellräume für Motorfahrzeuge sind indes für die anrechenbaren Geschossflächen gerade nicht zu berücksichtigen. Würde man die Ausnützung in diesem Zusammenhang dennoch für entscheidend halten, würde dies dem Anliegen der Verdichtung diametral entgegenlaufen. Das nachfolgende Beispiel verdeutlicht dies:

Gebäudeabmessung:      10 m x 12 m = 120 m², davon Doppelgarage im EG: 36 m²

Anzahl Vollgeschosse:    2

Grundstückfläche:           455 m²

Ausnützung:                    0.45, entspricht einer aGF von 204.75 m² (455 m² x 0.45)

                                           aGF_EG:         84 m² [(10 m x 12 m) – 36 m²]

                                          aGF_OG:        120 m² (10 m x 12 m)

                                          aGF_Total:       204 m²

Geschoss-/Gebäudegrundfläche:        120 m² (10 m x 12 m)

Attikagrundfläche nach opt. Eindruck: 72 m² (60% von 120 m²)

Würde die in den erwähnten Entscheiden (WBE.2005.289 und BVURA.20.36) angeführte Methode zur Anwendung gelangen, so wären die anrechenbaren Geschossflächen der beiden Vollgeschosse sowie die allenfalls noch übrige Ausnützung zu addieren und der Durchschnitt zu berechnen. Folglich wäre lediglich eine Fläche von 102.37 m² (84 m² + 120 m² + 0.75 m² = 204.75 m² / 2) als Grundlage für die Berechnung der Attikafläche heranzuziehen. Statt einer Attikagrundfläche von 72 m² könnte folglich nur eine Attikagrundfläche von maximal 61.42 m² (60% von 102.37 m²) realisiert werden. Dies macht u.E. keinen Sinn, zumal das Erdgeschoss volumetrisch und optisch gleich wie das Obergeschoss in Erscheinung tritt und das Attikageschoss gegenüber den darunterliegenden (Voll-)Geschossen klar als verkleinertes Geschoss gelesen wird. Die Voraussetzung, wonach beim Attikageschoss der optische Eindruck eines verkleinerten Geschosses gegeben sein muss, ist unabhängig von der Frage der Anrechenbarkeit der Geschossfläche erfüllt.

b. Bevorzugung von Dachgeschossen mit geneigten Dächern

Betrachtet man sodann Dachgeschosse mit geneigten Dächern, so wird deutlich, dass bei diesen Geschossen, obwohl sie wie Attikageschosse ebenfalls häufig nicht an die Geschossflächen anrechenbar sind, keine vergleichbare Diskussion geführt wird. Unabhängig davon, ob das Erdgeschoss kleiner ist als das Obergeschoss, ob das Erdgeschoss Garagen oder Technikräume und damit kleinere anrechenbare Geschossflächen aufweist oder ob das Obergeschoss gar über das Erdgeschoss auskragt, kann ein Dachgeschoss immer auf dem kompletten darunterliegenden Geschoss erstellt werden. Dabei resultieren bei Dachgeschossen trotz der Dachschrägen sogar häufig grössere nutzbare Geschossflächen als bei Attikageschossen. Bei Anwendung der angeführten Methode würden Attikageschosse gegenüber Dachgeschossen damit ohne ersichtlichen Grund benachteiligt.

c. Privilegierung von Attikaflächen

Die vorliegend aufgeworfene Frage kann sich sodann nur dort stellen, wo Geschossflächen von Attikageschossen nicht anrechenbar, d.h. von der Anrechnung ausgenommen sind. Sind diese Flächen demgegenüber anrechenbar, so kann gar kein Vorteil durch ein grösseres, nicht anrechenbares Attikageschoss erzielt werden. Dies macht ebenfalls deutlich, dass die Verknüpfung der Bemessung der Attikagrundfläche mit der anrechenbaren Geschossfläche untauglich ist.

d. Expliziter Einbezug der Flächen von Loggien

Der Gesetzgeber hat in § 25 Abs. 1 BauV in Bezug auf Loggien explizit und unmissverständlich festgehalten, dass deren Flächen zu denjenigen Vollgeschossflächen zählen, welche als Grundlage für die Attikagrundflächenberechnung dienen. Loggiaflächen zählen jedoch nicht zu den anrechenbaren Geschossflächen. Damit wird ebenfalls deutlich, dass die Verknüpfung der Bemessung der Attikagrundfläche mit der anrechenbaren Geschossfläche den Vorgaben des Gesetzgebers offensichtlich widerspricht. Die neue Bestimmung betreffend die Loggia zeigt deutlich, dass es dem Gesetzgeber gerade nicht auf die Anrechenbarkeit als Geschossfläche, sondern einzig auf die optische Erscheinung ankommt. Nur so lässt sich erklären, dass Loggien, die in das Volumen eingebettet sind und anders als Balkone Bestandteil des eigentlichen Gebäudekubus bilden, zu berücksichtigen sind (vgl. dazu Erläuterungen zur Änderung vom 25. August 2021). Wäre es relevant, ob Flächen anrechenbare Geschossflächen darstellen, so wären Loggien gerade nicht zu berücksichtigen. Im Übrigen ist in § 25 Abs. 1 BauV ausdrücklich von der Vollgeschossfläche und nicht von der anrechenbaren Geschossfläche die Rede.

7. Die Platzierung des Attikageschosses

Das Attikageschoss darf abgesehen davon, dass es zumindest auf einer Seite um das Mass seiner Höhe vom darunterliegenden Geschoss zurückversetzt werden muss, grundsätzlich frei platziert werden. Vorbehalten bleibt jedoch eine übermässige Beeinträchtigung der Nachbargrundstücke. Diese Formulierung zeigt zunächst, dass alle Nachbargrundstücke, somit auch diejenigen, deren Eigentümer keine Einwendungen gegen das Baugesuch erhoben haben, in die Betrachtung einzubeziehen sind. Ausserdem muss die Beeinträchtigung übermässig sein, weshalb nicht jeder Wunsch einzelner Nachbarn zu berücksichtigen ist. Im Übrigen handelt es sich beim Begriff "übermässig" um einen solchen, der den Baubewilligungsbehörden ein Ermessen einräumt. Bei dieser Ermessensausübung könnte beispielsweise ein Schattenwurfdiagramm, das sich heute mit der handelsüblichen Planungssoftware relativ problemlos erstellen lässt, hilfreich sein.

§ 16a ABauV bestimmte, dass ein Attikageschoss ein auf Flachdachbauten aufgesetztes, verkleinertes Geschoss sei (Abs. 1). Dieses müsse auf den Längsseiten um das Mass seiner Höhe zurückversetzt werden. Mit Ausnahme von Dachvorsprüngen müssten alle Bauteile innerhalb dieser möglichen Grundfläche liegen (Abs. 2). Daraus leitete das Verwaltungsgericht in WBE.2008.161 (Entscheid vom 2. März 2009) ab, dass ein Attikageschoss vollständig auf dem darunterliegenden Geschoss liegen müsse, somit selbst dann nicht über dieses hinausragen dürfe, wenn die zulässige Attikageschossfläche eingehalten werde. Dabei wird nicht recht klar, ob das Verwaltungsgericht seine Auslegung auf Abs. 1 oder 2 basierte. Heute bestimmt die IVHB, Attikageschosse seien auf Flachdächern aufgesetzte, zusätzliche Geschosse, die auf mindestens einer ganzen Fassade gegenüber dem darunterliegenden Geschoss um ein festgelegtes Mass zurückversetzt werden müssen (Anhang 1, Ziff. 6.4). Der hier kommentierte Paragraph begrenzt die zulässige Attikageschossfläche auf 60 % eines Vollgeschosses. In Bezug auf dessen Platzierung wird lediglich ausgeführt, dass das Attika auf einer ganzen Fassade um das Mass seiner Höhe zurückversetzt werden muss und dass die Platzierung im Übrigen frei sei, soweit nachbarliche Interessen nicht beeinträchtigt würden. Somit ist nicht mehr nachzulesen, ob sich alle Attikabauteile innerhalb einer bestimmten Fläche befinden müssen. Dennoch hat das Departement Bau Verkehr und Umwelt in BVURA.2020.36 (Entscheid vom 14. Juli 2020) entschieden, dass ein Attika nirgends über das darunterliegende Geschoss hinausragen dürfe. Im Entscheid bezog sich das DBVU auf den oben erwähnten Verwaltungsgerichtsentscheid und führte aus (Kursivdruck auch im Original): "Dieses Erfordernis leitete das Verwaltungsgericht aus der Definition von § 16a Abs. 1 ABauV ab, wonach es sich beim Attikageschoss um ein auf Flachdachbauten aufgesetztes Geschoss handelt. Auch Anhang 1 Ziff. 6.4 Satz 1 BauV respektive die IVHB definiert das Attikageschoss als ein auf Flachdächern aufgesetztes Geschoss, womit das Attikageschoss auch nach neuem Recht respektive gemäss den Baubegriffen der IVHB vollständig auf dem darunterliegenden Vollgeschoss liegen muss …". Nach unserer Auffassung ist diese Interpretation nicht zwingend. Allein aus dem Begriff "auf Flachdächer aufgesetzt" kann man unseres Erachtens nicht ableiten, dass das Attika nirgends über das darunterliegende Geschoss ragen dürfe.

8. Die Gestaltung der Attikaterrassenfläche

Die Fläche, die das Attikageschoss nicht selber einnimmt, wird hier als Attikaterrassenfläche bezeichnet. Auf der Attikaterrasse ist nicht alles erlaubt. Vielmehr soll diese grundsätzlich freigehalten werden. Ausdrücklich erlaubt sind gemäss § 25 Abs. 3 BauV Dachvorsprünge bis maximal 60 cm. Grössere Dachvorsprünge oder gar Vordächer zählen aber vollständig zur Attikageschossfläche. Wünscht ein Bauherr solche Vordächer zwecks Einrichtung eines gedeckten Sitzplatzes, bleibt ihm nichts anderes übrig, als den eigentlichen Attikakubus entsprechend zu verkleinern. In diesem Zusammenhang bleibt zu erwähnen, dass dann, wenn das zulässige Mass für Dachvorsprünge überschritten wird, der ganze Dachvorsprung zur Attikageschossfläche gehört, nicht bloss die Differenz zu den erlaubten 60 cm (EBVU.22.211, dort Ziff. 3.4).

Weil das Attikageschoss bloss 60 % der Fläche eines Vollgeschosses einnehmen darf, ist es nicht erlaubt, die Attikaterrasse mit beliebigen Bauten zu überstellen. Dazu folgende Beispiele:

In AGVE 2014, S. 181 ff. entschied das Verwaltungsgericht, dass eine Sonnenschutzkonstruktion, bei der über eine fest montierte Metallrahmenkonstruktion eine Markise aus- und eingefahren werden könne, zur Attikageschossfläche zähle. Massgebliches Kriterium war dabei, ob das "Vordach" eine erweiterte Nutzung der Terrassenfläche erlaubte, weil die Terrassenfläche so auch bei schlechtem Wetter genutzt werden konnte und die dort platzierten Möbel schützte. Anders hätte es sich demgegenüber bei einem filigranen Rankgerüst für Weinreben oder Schlingpflanzen verhalten, da deren Blätterdach nur kurzzeitig vor Regen hätte schützen können. Dies Urteil basiert zwar auf § 16a ABauV, ist aber nach unserer Auffassung auch auf die BauV anwendbar, da sich die Interessenlage in dieser Hinsicht nicht verändert hat. Im Entscheid des Departementes Bau, Verkehr und Umwelt vom 31.05.2022 wird die beschriebene Praxis denn auch bestätigt (EBVU 22.211).

Insbesondere in grösseren Überbauungen mit zusammengebauten Attikageschossen könnte die Bauherrschaft wünschen, die Attikaterrassen mit Sichtschutzwänden gegeneinander abzugrenzen. Für einige Nachbarn wären dann die Attikaterrassen nicht mehr als solche erkennbar. Vielmehr würde optisch der Eindruck entstehen, als sei das Attikageschoss gar nicht zurückversetzt, sondern gleich gross wie die darunterliegenden Geschosse. Im soeben erwähnten Entscheid des Verwaltungsgerichtes wurde ausgeführt, dass die festmontierte Metallrahmenkonstruktion auch bei eingefahrener Markise ganzjährig sichtbar sei und das Aussehen des Attikageschosses, bei dem es auch auf den optischen Eindruck ankomme, verändere (Erwägung 2.4.2.). Zwar war diese Erwägung nicht entscheidrelevant. Dennoch ist daraus der Schluss zu ziehen, dass Trennmauern und -wände seitlich von Attikaterrassen auch dann, wenn sie nicht überdacht sind, unzulässig sein dürften, denn sie wirken optisch wie eine Vergrösserung des Attikageschosses. Demgegenüber scheinen im Kanton Freiburg derartige Sichtschutzwände bewilligt worden zu sein, was aber im Entscheid des Verwaltungsgerichtshofs vom 8. Oktober 2018 (Dokument 602 2018 69) bloss beiläufig erwähnt wurde.

9. Fassadenhöhe bei Attikageschossen

Hier ist an den mit der Revision der BauV 2021 eingefügten § 21a BauV zu erinnern. Dessen lit. c bestimmt, dass Attikageschossfassaden, die um das Mass ihrer Höhe zurückversetzt sind (und nur diese), nicht an die Fassadenhöhe anzurechnen sind. Es kann auf den chkp.-Kommentar zum§ 21a BauV verwiesen werden. Zudem ist hervorzuheben, dass es in der Kompetenz der Gemeinden liegt, die Fassadenhöhen festzulegen (lediglich die Messweise ist in den IVHB, dort Ziff. 5.2, festgelegt). Dies bedeutet, dass die Gemeinden gemäss den Erl. zur BauV-Rev. 2021 hinsichtlich der Fassadenhöhe zwischen Attika- und anderen Geschossen unterscheiden können. Sie können demnach beispielweise festlegen, dass für Flachdächer mit an der Fassadenlinie hochgezogenem Attikageschoss die Fassadenhöhe der Gesamthöhe entspreche. Es ist den Gemeinden sehr zu empfehlen, sich zumindest Gedanken darüber zu machen, ob sich in Bezug auf die Fassadenhöhe Differenzierungen zwischen Attika- und anderen Geschossen rechtfertigen.