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Bau- und Immobilienrecht.

Erwerb einer Liegenschaft – Informationen sind Geld wert

Wer eine Liegenschaft erwirbt, egal ob überbaut oder nicht, ist sich meist nicht bewusst, welche nicht leicht ersichtlichen Verpflichtungen oder Eigentumsbeschränkungen bestehen können. Die Folgen sind hohe Kosten oder eine Korrektur des Werts der Liegenschaft. Es lohnt sich daher, vor dem Erwerb einer Liegenschaft Abklärungen vorzunehmen.

Mit den eigentums-, kauf-, ehe- und erbrechtlichen Fragen im Zusammenhang mit dem Erwerb einer Liegenschaft befassen sich unsere Spezialisten im Notariat. Informationen dazu können Sie unserer Broschüre Wohneigentum entnehmen. Der vorliegende Artikel beleuchtet dagegen einige der Stolpersteine im Bau-, Planungs- und Umweltrecht.

Bereits der Baugrund kann für die Käuferin oder den Käufer steinige Überraschungen bereithalten. Befindet sich ein belasteter Standort auf der Parzelle? Muss dieser aufgrund einer Gefährdung der Umwelt saniert werden (liegt also eine Altlast im rechtlichen Sinne vor)? Erste Informationen dazu finden Sie im Kataster der belasteten Standorte (KbS). Meist drängen sich aber weitere Abklärungen auf. Beabsichtigen Sie den Kauf einer älteren Bestandesliegenschaft, empfiehlt es sich, die Bausubstanz insbesondere auf das Vorhandensein von Asbest zu prüfen. Wird eine Asbestsanierung notwendig, können die Kosten nämlich rasch einige tausend bis zehntausend Franken betragen. Eine optimale Regelung der Gewährleistung im Kaufvertrag ist daher entscheidend.

Der Allgemeine Nutzungsplan sowie die Bau- und Nutzungsordnung (BNO) einer Gemeinde bestimmen, welche Nutzungen in welchem Umfang auf einer bestimmten Parzelle innerhalb des Baugebiets zulässig sind. Häufig sind zusätzliche planerische Massnahmen festgesetzt worden, die von der Grundordnung abweichende Regelungen beinhalten (sogenannte Sondernutzungspläne). Im Kanton Aargau wird zwischen dem Gestaltungsplan und dem Erschliessungsplan unterschieden, wobei deren Inhalte sehr verschieden sein können. Vor dem Erwerb einer Liegenschaft lohnt es sich daher, die Nutzungsmöglichkeiten und Bauvorschriften detailliert abzuklären. Sind nur Wohnnutzungen zulässig oder auch Gewerbenutzungen? Welche Masse dürfen Bauten aufweisen und welche Ausnützung ist zulässig? Gibt es spezielle Ästhetikvorschriften (z.B. bezüglich Dach-/Fensterform, Gestaltung der Fassaden oder Verwendung von Materialien)?

Eine Herausforderung stellt in der Regel die Einstufung eines Objekts (oder dessen Umgebung) als Denkmalschutzobjekt oder die Einbettung einer Liegenschaft in ein übergeordnetes Schutzinventar des Bundes (z.B. ISOS oder BLN) dar. In solchen Fällen können Ihnen in allfälligen Baubewilligungsverfahren neben den kommunalen Behörden auch kantonale oder gar eidgenössische Behörden bzw. Kommissionen gegenüber stehen.

Auch wenn der Bundesgesetzgeber im Raumplanungsgesetz immer weitere Ausnahmen zugelassen hat, stellt der Erwerb einer Liegenschaft ausserhalb der Bauzone (meist in der Landwirtschaftszone) nach wie vor eine grosse Herausforderung dar. Welche Nutzung ist in solchen Bauten und in deren Umgebung zulässig, welche baulichen Massnahmen dürfen ergriffen werden und wie ist die Erschliessung (Strasse, Wasser, Abwasser und Strom) gelöst?

Bei allen Abklärungen geht häufig vergessen, dass es auch konkrete Beschränkungen des Eigentums gibt, die sich nicht direkt aus einem Gesetz oder einer planerischen Massnahme (Allgemeiner Nutzungsplan oder Sondernutzungsplan) entnehmen lassen. Einem weiteren Kreis bekannt sind Dienstbarkeiten, wie beispielsweise Näherbaurechte, Fuss- und Fahrwegrechte, Quellenrechte oder Höhenbeschränkungen. Entsprechende Lasten (aber auch Rechte) lassen sich mit relativ geringem Aufwand beim zuständigen Grundbuchamt einsehen. Weniger bekannt ist, dass auch allfällige Beschränkungen, Reverse oder Auflagen, die in früheren Baubewilligungen oder anderen öffentlich-rechtlichen Entscheiden enthalten sind, in der Regel auch für einen Erwerber der Liegenschaft Gültigkeit haben. Hat beispielsweise der Kanton dem Voreigentümer eines Einfamilienhauses vor einigen Jahren einen Parkplatz im Unterabstand zur Kantonsstrasse bewilligt, aber festgehalten, dass er im Falle einer Verbreiterung der Kantonsstrasse auf eigene Kosten und ohne Entschädigung beseitigt werden muss (sog. Beseitigungsrevers), ist grundsätzlich auch ein späterer Käufer der Liegenschaft daran gebunden. Hat die Gemeinde dem Voreigentümer eines Einfamilienhauses in einer Auflage in der Baubewilligung verfügt, dass das Dachgeschoss nur als Estrich genutzt werden darf, so ist diese Beschränkung grundsätzlich auch für einen späteren Käufer der Liegenschaft massgebend. Es lohnt sich also, nicht nur die geltenden Gesetze und Nutzungsordnungen zu konsultieren, sondern auch vom Verkäufer bzw. den Behörden Einsicht in allfällige Bewilligungen und andere Entscheide zu verlangen.

Schliesslich empfehlen wir, den Fokus in einem weiteren Schritt auf die Umgebung des Kaufobjekts zu legen. Gibt es immissionsintensive Anlagen in der Nachbarschaft? Welche Bauten und welche Nutzung sind auf den Nachbarparzellen zulässig? Nur weil auf der Nachbarparzelle heute ein einstöckiges Einfamilienhaus steht, welches die Bergsicht in keiner Weise beeinträchtigt, bedeutet das nicht, dass diese Situation in den nächsten Jahren gleich bleiben wird. Lässt der Allgemeine Nutzungsplan oder ein Sondernutzungsplan beispielsweise ein dreigeschossiges Gebäude zu, ist damit zu rechnen, dass dereinst ein Neubau realisiert wird.

Die notwendigen Abklärungen und der damit zusammenhängende (finanzielle) Aufwand sollten natürlich immer angemessen und auf den Einzelfall zugeschnitten sein. Nicht für jedes potentielle Kaufobjekt lohnen sich intensive Nachforschungen. Wir erleben es aber immer wieder, dass sich potentielle Käufer mit diesen Fragen gar nicht bzw. erst zu spät auseinandersetzen. Die Notare sowie spezialisierten Rechtsanwälte von chkp. garantieren in diesem Zusammenhang eine professionelle und interdisziplinäre Beratung.